O artigo 1.225 do Código Civil, ao elencar o rol dos direitos reais, contempla como tal o direito daquele que firmou, na condição de comprador, o contrato de promessa de compra e venda de imóveis.

Por seu turno, o art. 1.417 do mesmo diploma legal estatui que o direito real à aquisição do imóvel, atribuído ao comprador que firmou contrato de promessa de compra e venda, exige o registro do respectivo instrumento contratual no Cartório de Registro de Imóveis.

Dúvidas surgem, porém, quanto às hipóteses nas quais o contrato de promessa de compra e venda não é devidamente registrado perante o Cartório de Registro de Imóveis, especialmente no que concerne à possibilidade de se atribuir ao promitente comprador o direito real à aquisição do bem.

Debruçando-se sobre a temática em questão, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região enfrentou caso no qual determinado comprador, cujo contrato de promessa de compra e venda não havia sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, questionou a validade de negócios jurídicos formalizados após a assinatura da sua promessa de compra e venda, os quais tiveram por objeto o mesmo imóvel adquirido pelo autor da demanda.

Ao julgar o mencionado caso, o TRF da 1ª Região decidiu que, apesar de a ausência de registro do contrato perante o Cartório de Registro de Imóveis não retirar a validade da promessa de compra e venda, esta providência se faz necessária para atribuir ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel. Para o Tribunal Regional Federal da 1ª Região, caso a promessa de compra e venda não esteja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, caberá ao comprador comprovar a má-fé dos terceiros que tenham adquirido o mesmo imóvel após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda.

Extrai-se da decisão do TRF da 1ª Região que, não tendo o comprador realizado o registro do contrato de promessa de compra e venda perante o Cartório de Registro de Imóveis, “o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também, aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade ao negócio jurídico e se previne de eventual negócio jurídico posterior”.

Processo de referência: 0039775-49.2013.4.01.3800/MG