A doutrina conceitua a obrigação propter rem (própria da coisa, em uma tradução livre) como aquela atribuída ao proprietário (ou possuidor) de determinado bem justamente por essa condição (proprietário ou possuidor). Trata-se, em outras palavras, de uma obrigação que “acompanha” o bem e, por essa razão, é imputada àquele que seja o seu proprietário (ou possuidor). Um exemplo de obrigação propter rem sempre lembrado é a despesa de condomínio edilício.

No âmbito dos condomínios edilícios, as despesas condominiais são atribuídas aos proprietários as unidades imobiliárias (apartamentos ou casas de condomínios horizontais), observando-se as frações ideais das suas propriedades.

Assim, tendo determinada unidade imobiliária um débito condominial, o respectivo proprietário assumirá a condição de devedor/obrigado, independentemente da data em que tenha assumido a propriedade. Em outras palavras, ainda que determinado sujeito tenha assumido a propriedade em momento posterior ao surgimento do débito condominial, assumirá ele, em razão da sua condição de proprietário, a dívida condominial pretérita, em virtude da natureza propter rem desta obrigação.

Diante desse contexto, a seguinte situação concreta foi submetida à apreciação do Superior Tribunal de Justiça: tendo o condomínio assumido a condição de devedor perante terceiro (no caso concreto, tratava-se de indenização em virtude de uma pessoa haver sido atingida por parte do revestimento da fachada do condomínio), poderão os apartamentos responderem pelo débito condominial?

Para o Superior Tribunal de Justiça “a natureza da obrigação propter rem das dívidas condominiais pode justificar o redirecionamento de uma execução contra o condomínio para os proprietários das unidades, mesmo no caso de o imóvel ter sido adquirido em momento posterior à sentença que reconheceu o débito”.

Como se vê, a natureza peculiar dos débitos condominiais (propter rem) autoriza a responsabilização dos proprietários das unidades imobiliárias (apartamentos), ainda que se trate de bem de família.

Fonte: Superior Tribunal de Justiça

Processo de referência: REsp 1473484