Figure-se, exemplificativamente, a seguinte situação hipotética: determinado condomínio predial, diante da sua má conservação (queda de parte da faixada, por exemplo), causa danos a um terceiro. A vítima aciona a justiça e, ao esbarrar na realidade de que o condomínio não possui patrimônio próprio para suportar o débito, requer a penhora de uma unidade autônoma, localizada no mesmo condomínio e pertencente a determinado condômino. 

Indaga-se: poderá o Judiciário determinar a penhora da unidade autônoma do condômino para garantir o pagamento do débito decorrente de condenação judicial imposta ao condomínio? Para o Superior Tribunal de Justiça, a resposta é positiva.

Ao se debruçar sobre o tema em questão, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que “é possível a penhora de bem de família de condômino, na proporção de sua fração ideal, se inexistente patrimônio próprio do condomínio, para responder por dívida oriunda de danos a terceiros”.

A referida decisão decorre basicamente da natureza específica das obrigações condominiais, as quais são qualificadas como obrigações proter rem, ou seja, um vínculo obrigacional que liga-se intrinsecamente à determinado bem, responsabilizando o seu respectivo proprietário.

No entender da aludida Corte Superior, “as despesas condominiais, inclusive as decorrentes de decisões judiciais, são obrigações propter rem e, por isso, será responsável pelo seu pagamento, na proporção de sua fração ideal, aquele que detém a qualidade de proprietário da unidade imobiliária ou seja titular de um dos aspectos da propriedade (posse, gozo, fruição), desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio, ainda que a dívida seja anterior à aquisição do imóvel”. 

Finalmente, importa ressaltar que a penhora em questão será realizada ainda que a unidade autônoma do condômino constitua “bem de família”, visto que, a teor do que dispõe a Lei 8.009/90, o bem de família responde pelas despesas de condomínio.

Processo de referência: REsp 1.473.484-RS