Contrato de locação de imóveis e efeitos da venda do imóvel locado
A locação de bens imóveis, para além do seu papel econômico no âmbito das locações comerciais, constitui um importante mecanismo que viabiliza à sociedade o acesso à moradia, constituindo fato público e notório que grande parte da população utiliza-se das locações residenciais para o estabelecimento de moradia.
Nesse contexto, a Lei 8.245/1991 disciplina as locações de imóveis urbanos e, com esse desiderato, estabelece o regramento de aspectos fundamentais deste instituto jurídico, a exemplo dos prazos de locação, valores e reajustes de alugueis, renovação contratual, dentre outros.
Digno de destaque é o regramento contido artigo 8º do diploma legal em questão, segundo o qual “se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel”.
O dispositivo reproduzido consubstancia um importante mecanismo de proteção ao locatário, permitindo-lhe fazer valer o contrato de locação, na hipótese de venda do imóvel locado, em face do respectivo comprador.
Para tanto, exige a lei o preenchimento dos seguintes requisitos: (i) o contrato de locação deve ser por prazo determinado; (ii) o contrato de locação deve conter cláusula que estabelece a manutenção de sua vigência em caso de venda do imóvel; (iii) o contrato de locação deverá ser averbado no cartório de registro de imóveis (junto à matrícula do imóvel).
Figure-se, hipoteticamente, que o primeiro e o segundo requisitos estejam preenchidos, não estando, porém, o contrato averbado junto à matrícula do imóvel, mas sendo certo que o adquirente possui ciência da existência do contrato de locação. Tendo por base essa situação hipotética, poderá o locatário fazer valer o contrato de locação em face do comprador do imóvel? Para o STJ, a resposta é negativa.
De acordo com a orientação do STJ, “a averbação do contrato com cláusula de vigência no registro de imóveis é imprescindível para que a locação possa ser oposta ao adquirente”.
Como se vê, deve o locatário providenciar a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, sob pena de não poder fazer valer o contrato em face do comprador do imóvel locado.
Processo de referência: REsp 1.669.612-RJ.
