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De fato, existe a ideia por parte dos moradores de que a fração ideal deve sempre corresponder à área construída do imóvel e, ato consequente, a taxa condominial está atrelada apenas à essa metragem.

Contudo, em alguns casos, as convenções dos edifícios dispõem diferente, no sentido de que a cota de condomínio não é realizada de acordo com as metragens das unidades autônomas, mas sim, consoante as frações ideais (fração ideal do terreno mais partes comuns) definidas no respectivo documento intitulado de “convenção”.

Não, não está.

É que, neste caso, onde inexiste hidrômetro, a cobrança deve ser realizada segundo a medição da utilização efetiva de água e esgoto ou, ainda, ser cobrada a taxa mínima por unidade autônoma, conforme previsto na respectiva lei.

Felizmente, já é entendimento pacificado de que a dispensa do pagamento das taxas condominiais concedida ao síndico pelo trabalho exercido no condomínio não pode ser considerada “pro-labore”, rendimento ou acréscimo patrimonial – não incidindo, portanto, imposto de renda.

É que, a isenção corresponde à dispensa de uma despesa devida em razão da convenção condominial e não a uma receita.

Dessa forma, a senhora nada deve à Receita Federal do Brasil (RFB) em relação à isenção das taxas condominiais.

Como o senhor já está morando no apartamento, juntamente, com sua família, então a responsabilidade pelo pagamento pelas despesas do condomínio são do senhor.

Isso porque, não é o registro do negócio no cartório competente que define de quem é ou não a responsabilidade pelas taxas condominiais, mas sim, a efetiva posse do imóvel pelo comprador (no caso, o senhor), bem como a ciência do condomínio sobre a transação.

Um condomínio da grande São Paulo conseguiu comprovar na justiça que seu ex-síndico contratou serviço com sobrepreço.

É que, segundo prova técnica judicial produzida, para o mesmo serviço contratado (colocação de grelhas ao redor de 17 árvores, além de serviços complementares de projeto e instalação), restou demonstrado sobrepreço substancial na contratação, quando comparado com o preço médio praticado por outras empresas prestadoras.

Desse modo, o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) condenou o ex-síndico a pagar a favor do condomínio, a quantia de R$ 16.982,44 (dezesseis mil, novecentos e oitenta e dois reais e quarenta e quatro centavos), com acréscimos legais, porque é obrigação do síndico zelar pela boa administração dos recursos do condomínio, e não, causar prejuízos à massa condominial.

(Processo de referência: 1085275-04.2015.8.26.0100)

Com base no Código de Processo Civil de 2015 (CPC/2015), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) admitiu que a execução realizada por um condomínio incluísse dentro das parcelas cobradas, os valores das parcelas a vencer.

Isso porque, o CPC vigente é regido pelos princípios da efetividade e da economia processual.

Desse modo, ao permitir a inclusão das taxas de condomínio vincendas, até o adimplemento da obrigação, evitar-se-á o ajuizamento de novas execuções com origem em uma mesma relação jurídica-obrigacional.

(Processo de referência nº REsp 1.756.791)

Em decisão do corrente mês (agosto/2019), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o arrematante de imóvel em hasta pública é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação e desde que conste expressamente do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem.

É que, para o ministro, dr Paulo de Tarso Sanseverino:

"A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência."

Em decisão recentíssima e unânime, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é ilícita a disposição condominial que proíbe a utilização de áreas comuns do edifício por condômino inadimplente e seus familiares como medida coercitiva para obrigar o adimplemento das taxas condominiais.

Isso porque, o STJ entende que tal medida incorre em abuso de direito.

É que, o Código Civil (CC) estabeleceu meios legais específicos e rígidos para se alcançar tal desiderato, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino inadimplente, são eles:

1. a) ficará automaticamente sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, ao de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito (§ 1°, art. 1.336);
2. b) o direito de participação e voto nas decisões referentes aos interesses condominiais poderá ser restringido (art. 1.335, III);
3. c) é possível incidir a sanção do art. 1.337, caput, do CC, sendo obrigado a pagar multa em até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade da falta e a sua reiteração;
4. d) poderá haver a perda do imóvel, por ser exceção expressa à impenhorabilidade do bem de família (Lei n. 8.009/1990, art. 3º, IV).

Como se pode ver, o Superior Tribunal de Justiça condena as normas que restringem direitos, posto que as interpreta restritivamente.

(Processo de referência: REsp nº 1.699.022-SP)

Em sede de recurso repetitivo, ou seja, que alcança todas as causas que tratam de idêntica matéria, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em maio do corrente ano (2019), que é ilegítima a restrição genérica contida na convenção condominial que proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas dos condomínios.

Para chegar a esse entendimento, a Corte Superior se baseou no art. 19 da Lei n.º 4.591/1964, que assegura aos condôminos o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.

É que, consoante a regulamentação da criação de animais pela convenção condominial, podem surgir três situações: a) a convenção não regula a matéria; b) a convenção veda a permanência de animais causadores de incômodos aos demais condôminos e c) a convenção proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies.

Na primeira hipótese, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos arts. 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei n.º 4.591/1964.

D´outro lado, se a convenção veda apenas a permanência de animais causadores de incômodos aos demais moradores, a norma condominial não apresenta, de plano, nenhuma ilegalidade (segunda situação).

Contudo, se a convenção proíbe a criação e a guarda de animais de quaisquer espécies, a restrição pode se revelar desarrazoada, haja vista determinados animais não apresentarem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio (terceira e última hipótese).

Com esse posicionamento, o Superior Tribunal de Justiça flexionou a norma de convenções dos condomínios para permitir a criação de qualquer tipo de animal dentro das unidades autônomas, desde que não causem incômodos aos outros moradores.

Em decisão de 14 de maio de 2019, a terceira turma do Superior Tribunal de Justiça, à unanimidade, garantiu que a moradora de um condomínio em Samambaia, cidade satélite de Brasília, possa manter no apartamento sua gata de estimação.

É que, para a turma, no caso dos animais que não representem risco à incolumidade e à tranquilidade dos moradores, norma condominial não pode proibi-los dentro das unidades habitacionais.

Para o relator do processo, o ministro Villas Bôas Cueva, a restrição feita pelo condômino é ilegítima, uma vez que ele não demonstrou nenhum fato concreto apto a comprovar que o animal (gato) provoque prejuízos à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores. 

Segundo o julgador, as limitações previstas nas convenções são passíveis de apreciação pelo Poder Judiciário, sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade, de acordo com o artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

O ministro destacou ainda que a Lei nº 4.591/64, em seu artigo 19, garante ao condômino o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança.

(Proc ref: REsp 1.783.076)