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Não. Trata-se de ilícito civil, a ensejar o ajuizamento de ação de ressarcimento ao erário contra o agente público, no prazo de 05 anos, aplicando-se, à hipótese, a tese consolidada no RE 669.069/MG, segundo a qual “é prescritível a ação de reparação de danos à Fazenda Pública decorrente de ilícito civil”.

Na maioria dos casos, tanto a construtora como o agente financiador são considerados parte legítima para integrar o polo passivo das ações judiciais fundamentadas no atraso de entrega de obra.

Entretanto, na hipótese de legitimidade do banco, deve existir prova capaz de demonstrar que escolheu ou determinou a escolha do construtor responsável pela obra, ou ainda, que tenha manifestado alguma ingerência em relação à elaboração do projeto e à definição de características do empreendimento.

Ou seja, que seja comprovado que não se limitou a atuar como mero agente financeiro.

Como se pode ver, a construtora responsável pela execução da obra é responsável pelos prejuízos causados ao senhor, mas também, o banco que a financiou, caso sua atuação tenha ido além de financiar a obra.

Os Tribunais brasileiros possuem entendimento praticamente uníssono, no sentido de que o atraso na entrega de imóvel é mero inadimplemento contratual e, portanto, não caracteriza dano moral.

Contudo, em casos isolados, onde é comprovado que esse atraso extrapola limite razoável de tempo, as Cortes têm condenado as empresas/construtoras no pagamento de indenização por dano moral.

Como, por exemplo, no caso da Toledo Investimentos Imobiliários e a Tecnisa S.A que passaram mais de 04 (quatro) anos do prazo estipulado no contrato para entregarem os imóveis aos compradores e, por esse motivo, foram condenados a pagar R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para um casal, a título de danos morais.

Processo de referência: PJe 0712576-30.2019.8.07.0007 - TJDF

Caso o senhor opte em impugnar esta convenção mencionada na justiça, tem grandes chances de anular a cláusula que estabelece uma taxa menor para unidades não comercializadas pela construtora ou incorporadora.

Isso porque, já é praticamente uníssono no Superior Tribunal de Justiça (STJ), que esse tipo de cláusula viola a regra da proporcionalidade prevista no artigo 1.334 do Código Civil/2002, pois a redução ou isenção para essas unidades implica em oneração dos demais condôminos.

Como o senhor já está morando no apartamento, juntamente, com sua família, então a responsabilidade pelo pagamento pelas despesas do condomínio são do senhor.

Isso porque, não é o registro do negócio no cartório competente que define de quem é ou não a responsabilidade pelas taxas condominiais, mas sim, a efetiva posse do imóvel pelo comprador (no caso, o senhor), bem como a ciência do condomínio sobre a transação.

Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no último dia 22 de maio de 2019, firmou jurisprudência no sentido de que:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Como se pode ver, o senhor tem direito de cobrar da construtora em pecúnia, o mesmo valor estipulado a seu desfavor, caso tivesse deixado de pagar alguma prestação à vendedora.

Não, não são, porque as despesas elencadas pelo senhor só se tornarão legais, quando ocorrer a efetiva entrega das chaves do seu imóvel, conforme entendimento do STJ (EREsp nº 489.647). Até isso acontecer, a responsabilidade é da construtora ou de quem esteja na posse do imóvel, e não do consumidor/adquirente.

Os Tribunais brasileiros já possuem vários julgados condenando a CEF e a respectiva construtora responsável pela obra, em indenizações por dano moral e material pelo atraso injustificado na entrega do imóvel (mesma hipótese relatada pelo senhor).