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Em que pese seu contrato ser, realmente, nulo, pois trabalhou junto à Administração Pública indireta, sem prévia aprovação em concurso público, o Supremo Tribunal Federal (STF) já decidiu de modo pacífico que, nessa hipótese (contrato nulo), o trabalhador tem direito ao recebimento da contraprestação pactuada e aos depósitos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), referentes ao período de vigência do contrato, com os devidos acréscimos legais.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em agosto/2019, que nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que se objetiva a resolução/distrato do contrato por iniciativa do promitente comprador, de modo diverso da cláusula penal (sanção) convencionada, os juros moratórios somente começam a incidir a contar do trânsito em julgado da decisão, ou seja, quando inexiste possibilidade de se recorrer/discutir o julgado.

Como se pode ver, o STJ concluiu que antes da irrecobilidade da decisão condenatória, inexiste mora anterior do promitente vendedor e, por conta disso, os juros relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir apenas a partir da fase de execução/liquidação da decisão.

Desse modo, no caso de discordância do comprador com os termos do contrato vigente; ausente previsão legal a propósito do distrato e, consequentemente, da cláusula penal (sanção) pertinente, não há objeto certo na obrigação a ser constituída por força de decisão judicial.

Isso porque, apenas a sentença pode substituir a cláusula contratual (penal/sanção), fazendo modificações e, assim, tornando-a exigível a partir de então (reembolso das quantias com juros).

No último dia 11 de setembro do ano corrente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou jurisprudência, em 04 (quatro) hipóteses, quando acontece atraso na entrega de imóvel na planta. São elas:

1ª) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.

2ª) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.

3ª) É ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.

4ª) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.

(Processo de referência: REsp 1.729.593)

Felizmente, para o senhor, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em junho/2019 que não é devida a comissão de corretagem se o negócio não foi fechado por culpa do corretor.

É que, é obrigação do corretor prestar todas as informações necessárias para a assinatura do contrato sobre o imóvel, objeto do negócio, pois a conduta desse profissional deve se pautar na diligência e na prudência ao mediar a venda, sob pena de incorrer em má-fé e, desse modo, fica sem direito ao recebimento da comissão de corretagem.

D´outro lado, restou sedimentado que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (ministra relatora Nancy Andrighi).

Dessa forma, como o seu posterior arrependimento do negócio, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, deu-se por fato atribuível ao próprio corretor, que deveria ter pesquisado e informado ao senhor sobre os problemas judiciais que envolvem o imóvel (como por exemplo, ter buscado as certidão negativas), objeto do contrato, o pagamento da comissão de corretagem resta incabível ao caso.

(Processo de referência: REsp 1.810.652)

O Tribunal Superior do Trabalho (TST) reconheceu o direito de uma professora regida pela CLT de incorporar função gratificada exercida de modo não contínuo nos seus contracheques, no valor equivalente à média atualizada dos últimos 10 (dez) anos, com base no inciso I, da Súmula 372, que se fundamenta na estabilidade financeira, “in verbis”:

“Súmula nº 372 do TST

GRATIFICAÇÃO DE FUNÇÃO. SUPRESSÃO OU REDUÇÃO. LIMITES (conversão das Orientações Jurisprudenciais nos 45 e 303 da SBDI-1) - Res. 129/2005, DJ 20, 22 e 25.04.2005

I - Percebida a gratificação de função por dez ou mais anos pelo empregado, se o empregador, sem justo motivo, revertê-lo a seu cargo efetivo, não poderá retirar-lhe a gratificação tendo em vista o princípio da estabilidade financeira. (ex-OJ nº 45 da SBDI-1 - inserida em 25.11.1996)”

(Proc de referência: RR-12438-91.2016.5.15.0022).

Recentemente, no primeiro trimestre de 2019, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, em sede de recurso repetitivo (ou seja, alcança todos os processos que versam sobre a mesma matéria), que o cálculo da renda mensal inicial do benefício deve seguir as regras vigentes à época em que o cidadão preencheu os requisitos para se aposentar, e não, a data que aderiu ao contrato.

Dessa forma, a razão está ao lado do senhor.

Ao aderir ao plano de saúde, o cidadão concorda com as cláusulas constantes no contrato imposto pela operadora, podendo, caso tenha razão, discutir possíveis nulidades nas regras avençadas.

Esses vícios tornam-se ainda mais evidentes, quando o plano de saúde não informa o consumidor sobre modificações ocorridas no contrato pactuado.

Recentemente, por exemplo, a justiça de Brasília condenou a Odontoprev S.A. a cobrir tratamento dentário do autor da ação e ainda, pagar-lhe indenização por danos morais no montante de R$ 3.000,00 (três mil reais), porque foi verificado que a operadora cancelou unilateral e indevidamente o plano odontológico contratado com a empresa, vez que não avisou previamente ao autor sobre citada rescisão, o que lhe ocasionou mais que dissabores e contrariedade à Lei nº 9.656/98.

Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no último dia 22 de maio de 2019, firmou jurisprudência no sentido de que:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Como se pode ver, o senhor tem direito de cobrar da construtora em pecúnia, o mesmo valor estipulado a seu desfavor, caso tivesse deixado de pagar alguma prestação à vendedora.

É fato inconteste que no Brasil para se locar qualquer tipo imóvel (seja ele residencial ou comercial), o cidadão interessado se dirige à papelaria mais próxima de sua residência e adquire um dos àqueles formulários modelos disponíveis, que só necessitam de preenchimento nos campos dos dados do locador, do locatário e do tempo de duração do contrato.

Assim, sem ler àquelas letras menores, as partes assinam o contrato com satisfação.

Desse modo, quando o locatário é pessoa idônea e cuidadosa e, portanto, só “fecha” o contrato quando o imóvel está em ordem para moradia, o negócio inicia bem.

D´outro lado, quando o locatário não é tão probo, problemas começam a ocorrer entre o locador e o locatório, pois, esse último, inicia reclamações plausíveis de defeitos (até então não revelados) do imóvel, tais como: infiltrações, goteiras, pragas etc. etc.

Então, o que fazer para que isso não aconteça?

Nessa situação, o melhor a fazer, para ambas as partes, é um laudo de vistoria do imóvel, objeto da locação, onde o proprietário deve fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Dessa forma, caso surja alguma reclamação futura, o locador já estará munido dos documentos comprobatórios de que o locatário estava ciente e concordou acerca das reais condições do imóvel.

Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça declarou ser abusiva, e por que não dizer ilegal, a cláusula contratual que exclui a cobertura de lentes intraoculares em cirurgias de catarata, caso o contrato seja anterior à Lei nº 9.656/1998 (REsp nº 1.585.614).

Desse modo, se o seu contrato é anterior ao ano de 1998, o senhor tem 02 (duas) opções:

1. a) pagar pelas lentes intraoculares para fazer logo a cirurgia de catarata para, posteriormente, requerer o reembolso da quantia despendida, devidamente atualizada ou
2. b) propor demanda judicial com pedido de tutela para obrigar seu plano a custear as lentes para, assim, poder se submeter à cirurgia de catarata.