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Assinei contrato de promessa de compra e venda de um imóvel. Acontece que ao descobrir que o apartamento está em pendência judicial, rescindi o contrato. Contudo, o corretor está cobrando a respectiva comissão. É devida?
Felizmente, para o senhor, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em junho/2019 que não é devida a comissão de corretagem se o negócio não foi fechado por culpa do corretor.
É que, é obrigação do corretor prestar todas as informações necessárias para a assinatura do contrato sobre o imóvel, objeto do negócio, pois a conduta desse profissional deve se pautar na diligência e na prudência ao mediar a venda, sob pena de incorrer em má-fé e, desse modo, fica sem direito ao recebimento da comissão de corretagem.
D´outro lado, restou sedimentado que "é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio" (ministra relatora Nancy Andrighi).
Dessa forma, como o seu posterior arrependimento do negócio, após a assinatura do contrato de promessa de compra e venda, deu-se por fato atribuível ao próprio corretor, que deveria ter pesquisado e informado ao senhor sobre os problemas judiciais que envolvem o imóvel (como por exemplo, ter buscado as certidão negativas), objeto do contrato, o pagamento da comissão de corretagem resta incabível ao caso.
(Processo de referência: REsp 1.810.652)
Firmei contrato com uma construtora para adquirir um imóvel. Acontece que a entrega está atrasada há 07 (sete) meses. O que posso fazer, já que no contrato assinado inexiste qualquer tipo de sanção à empresa?
Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no último dia 22 de maio de 2019, firmou jurisprudência no sentido de que:
"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."
Como se pode ver, o senhor tem direito de cobrar da construtora em pecúnia, o mesmo valor estipulado a seu desfavor, caso tivesse deixado de pagar alguma prestação à vendedora.
Lei do distrato não vale para contratos firmados antes de sua vigência
O Colendo Superior Tribunal de Justiça decidiu, em sede de recursos repetitivos, que a lei do distrato imobiliário (13.786/18) não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência.
É que, para o ministro relator, Dr. Salomão, não é possível aplicar a nova lei para resolver casos anteriores à vigência da Lei nº 13.786/18 e citou, na oportunidade, exemplos da 3ª e da 4ª Turma do STJ, mostrando que, pela irretroatividade da lei, não é possível mudar o entendimento jurisprudencial em processos pendentes de julgamento, mesmo com a mudança posterior normativa.
"Penso que não se pode cogitar de aplicação simples e direta da nova Lei 13.786/18 para solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal", pontuou o ministro relator.
