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Sou inquilina de um imóvel comercial e realizei benfeitorias no mesmo. Acontece que o proprietário aumentou o valor do aluguel, sob esse pretexto. Isso está correto?
O posicionamento dominante sobre esse assunto é no sentido de que o reajuste do aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive considerando em seu cálculo benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário (inquilino) com autorização do locador (proprietário).
Desse modo, segundo a situação descrita, existe razão para majoração do aluguel decorrente da valorização do imóvel implementada pelas benfeitorias realizadas sob a conta da senhora.
É que, o ajustamento do aluguel ao preço de mercado está diretamente relacionado às acessões operadas na vigência do contrato.
Para realizar o "sonho da casa própria", financiei um imóvel, ainda em construção, junto à CEF. Acontece que ao me mudar, verifiquei vícios na construção. Além do dano material, também tenho direito ao moral?
Essa questão restou, definitivamente, definida pela Turma Regional de Uniformização (TRU) dos Juizados Especiais Federais (JEF`s) que decidiu que o mutuário tem direito tanto à reparação material, como à moral.
E que, no caso desse último, é irrelevante verificar se os vícios de construção comprometem ou não a habitabilidade do imóvel adquirido para fins de caracterização do abalo moral, pois o prejuízo já é suficientemente conhecido pela experiência comum, decorrente da impossibilidade de fruição plena do bem pelo adquirente.
A tese restou firmada nos seguintes termos:
“O dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel adquirido para moradia é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato.”
Processo de referência: 5001481-17.2018.4.04.7215.
Tenho 02 filhos e quero vender um bem a um deles. Posso fazer isso?
Para não ser passível de questionamento no futuro com possibilidade de anulação, o senhor terá que antes solicitar a anuência expressa do seu outro filho.
Contudo, caso aliene o bem, sem o consentimento da pessoa necessária, essa poderá, querendo, dentro do prazo de 02 (dois) anos, a contar da finalização do negócio, solicitar a anulação do negócio que o senhor fez com um único filho, sob o argumento de na verdade foi uma simulação para mascarar uma doação.
Nesse último caso (negócio realizado, sem a anuência do outro filho), se conseguir comprovar que o preço foi realmente pago pelo descendente que comprou o bem, de acordo com o valor de mercado do bem objeto da venda, ou que não tenha havido prejuízo à legítima dos demais herdeiros, a mesma poderá ser mantida.
Atraso na entrega de imóvel gera direito à indenização por dano moral?
Os Tribunais brasileiros possuem entendimento praticamente uníssono, no sentido de que o atraso na entrega de imóvel é mero inadimplemento contratual e, portanto, não caracteriza dano moral.
Contudo, em casos isolados, onde é comprovado que esse atraso extrapola limite razoável de tempo, as Cortes têm condenado as empresas/construtoras no pagamento de indenização por dano moral.
Como, por exemplo, no caso da Toledo Investimentos Imobiliários e a Tecnisa S.A que passaram mais de 04 (quatro) anos do prazo estipulado no contrato para entregarem os imóveis aos compradores e, por esse motivo, foram condenados a pagar R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para um casal, a título de danos morais.
Processo de referência: PJe 0712576-30.2019.8.07.0007 - TJDF
Minha mãe faleceu e meus irmãos renunciaram à herança. Contudo, recentemente, pediram a anulação de um imóvel que eu vendi. Isso está correto?
Se seus irmãos são maiores, capazes e renunciaram à herança através de documento idôneo (escritura pública) – possibilidade conferida pelo Direito Civil a todo herdeiro o poder de aceitar ou repudiar a herança (art. 1804, CC/2002) – não têm direito a reclamar a nada, posto que com o ato da renúncia, a quota-parte de cada um retornou ao patrimônio da falecida, cuja herança renunciaram.
Dessa forma, como nenhum proveito econômico teriam com a nova situação (venda do imóvel realizada pela senhora), certamente, esse pedido de anulação formulado pelos seus irmãos será negado pelo Poder Judiciário.
Comprei um imóvel e, logo após, soube que estava com débito de IPTU. Para resolver logo, paguei. Posso cobrar o valor do antigo proprietário?
O senhor pode e deve cobrar do antigo proprietário, já que o débito que quitou diz respeito a competências quando o imóvel ainda era dele, e não, do senhor.
Contudo, alerto-o que, caso ele não queira pagar amigavelmente, o senhor terá que ajuizar ação judicial a fim de receber o numerário devido e, caso ele persista no descumprimento da obrigação, neste caso, o imóvel em questão não poderá ser penhorado, pois inexiste dívida fiscal, já que o senhor quitou as parcelas pendentes de IPTU.
Sou locatário (inquilino) e a imobiliária que administra o contrato de locação do imóvel está cobrando o custo pela emissão do boleto bancário. Isso é legal?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), recentemente, considerou legal o repasse do custo de emissão de boleto bancário para os locatários, no caso do contrato de locação pactuado com a empresa do ramo imobiliário tiver instruções sobre como efetuar o pagamento do débito com isenção da tarifa (esta situação também se aplica aos condôminos).
Dessa forma, caso no seu contrato tenha outra opção de pagamento diferente da do boleto, esta cobrança está legal, porque nesta hipótese foi o senhor quem escolheu pagar via boleto bancário e, portanto, deve arcar com os custos.
Caso contrário, não.
Fui casada em regime de comunhão parcial de bens e, por conta de uma dívida pessoal do meu ex, foi penhorado um terreno, ainda em discussão na ação de divórcio. Isso está correto?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratificou decisão anterior, com base no antigo CPC/1973, no sentido de que, no caso de situação semelhante à ocorrida com a senhora, fica garantida a reserva de 50% (cinquenta por cento) do valor de avaliação do bem penhorado.
Isso porque, restou reconhecida, expressamente, a delimitação legal de extensão da responsabilidade de cônjuges, companheiros e coproprietários no Código de Processo Civil vigente (parágrafo 2º, do artigo 843, CPC/2015):
“Não será levada a efeito expropriação por preço inferior ao da avaliação na qual o valor auferido seja incapaz de garantir, ao coproprietário ou ao cônjuge alheio à execução, o correspondente à sua quota-parte calculado sobre o valor da avaliação".
Como se pode ver, a execução patrimonial deverá observar o valor de reserva da meação, o qual será computado sobre o valor integral da avaliação do bem, já que a senhora não deverá entrar com sua cota-parte do bem na ação executiva promovida contra dívida pessoal de seu ex-marido.
Adquiri um imóvel há 06 anos, mas, somente há pouco tempo, observei falhas na construção. Acontece que uma colega informou que o prazo para reclamar defeitos é de apenas 03 anos. É verdade?
Recentemente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que no caso de pedido de indenização por falhas aparentes de construção em imóvel vendido, o prazo é de 10 (dez) anos (artigo 205, CC/2002), por conta da ausência de um prazo específico no Código de Defesa do Consumidor (CDC) sobre a questão (mesma hipótese relatada pela senhora).
É que o STJ entendeu que nas relações de responsabilidade do fornecedor por vício de obra, o CDC confere tratamento mais abrangente do que aquele previsto pela legislação civil e, por isso, no caso de entrega de imóvel, a responsabilidade do fornecedor por vícios aparentes não termina no momento do recebimento do imóvel.
Como se pode ver, a senhora ainda tem 04 (quatro) anos para solicitar a devida indenização pelos vícios de construção de seu imóvel.
Processo de referência: REsp nº 1.721.694.
STJ define teses sobre atraso na entrega de imóvel
No último dia 11 de setembro do ano corrente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou jurisprudência, em 04 (quatro) hipóteses, quando acontece atraso na entrega de imóvel na planta. São elas:
1ª) Na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deverá estabelecer de forma clara, expressa e inteligível o prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não poderá estar vinculado à concessão do financiamento ou a nenhum outro negócio jurídico, exceto o acréscimo do prazo de tolerância.
2ª) No caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com base no valor locatício de imóvel assemelhado, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade imobiliária.
3ª) É ilícita a cobrança de juros de obra ou outro encargo equivalente após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância.
4ª) O descumprimento do prazo de entrega do imóvel computado o período de tolerância faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil, o qual deverá ser substituído pelo IPCA, salvo quando este último for mais gravoso ao consumidor.
(Processo de referência: REsp 1.729.593)
