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Mutuário que, no decorrer do financiamento das prestações para aquisição da casa própria, é acometido de doença grave que o leva a se aposentar por invalidez, tem direito a acionar a respectiva seguradora para fins de cobertura, a partir da data de início do sinistro, e desde que exista cláusula contratual prevendo citado pagamento.

O caso mais recente sobre esse tema, é proveniente do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), onde citada corte, ratificou o direito da mutuária de ter direito à cobertura securitária, tendo em vista, inclusive, que a declaração fornecida pelo INSS é documento hábil a autorizar a cobertura securitária por invalidez prevista nos contratos de mútuo habitacional, excluindo até a necessidade de prova pericial judicial médica.

Isso porque, a concessão de aposentadoria por invalidez pelo órgão previdenciário contém o reconhecimento da incapacidade do segurado para o exercício de atividades laborativas.

(Processo de referência: 0062172-39.2012.4.01.3800/MG)

Em decisão do corrente mês (agosto/2019), o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o arrematante de imóvel em hasta pública é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação e desde que conste expressamente do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem.

É que, para o ministro, dr Paulo de Tarso Sanseverino:

"A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência."

Um irmão ganhou, na justiça, o direito de receber aluguel do seu irmão, porque esse último ficou residindo em imóvel herdado, após a morte dos seus pais.

Dessa forma, o irmão que vinha utilizando o imóvel juntamente com sua família, arcará com o aluguel estimado em R$ 5.5 mil, vez que restou comprovada não só a utilização exclusiva por parte desse herdeiro, como também a criação de vários empecilhos para a venda do imóvel.

(Processo de referência: Apelação n° 0017573-88.2013.8.26.0004/TJ/SP)

Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em maio de 2019, em sede de recurso repetitivo, ou seja, alcança todos os processos que tratam da mesma matéria, que são inexigíveis os pagamento de aluguéis do período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel de locação e a efetiva entrega das chaves pelo locatário (inquilino).

Isso porque, como houve o perecimento do imóvel locado, o STJ entende que houve a extinção, a partir do acontecimento do incêndio, da possibilidade de usar, usufruir e gozar do bem por parte do locatário, o que inviabiliza, consequentemente, a cobrança dos aluguéis pelo locador (proprietário), conforme pactuado no contrato.

Esse tema não é novo. Podemos citar o que aconteceu com o famoso e falecido Tim Maia que, ao construir uma casa de frente para a Lagoa Rodrigues de Freitas na cidade do Rio de Janeiro para ensaiar com sua banda, teve que derrubá-la quando descobriu que o imóvel foi erguido em terreno pertencente à outra pessoa.

Apesar disso, fatos parecidos como esse, vêm repetindo-se inúmeras vezes durante os últimos anos. O mais atual é proveniente do Tribunal de Justiça de Santa Catarina que em 18 de junho de 2019, ao analisar recurso de apelação nos autos do processo nº 0000.149-85.2011.8.24.0189, confirmou a sentença de 1ª instância para manter a demolição do imóvel construído em terreno equivocado, bem como, indenizar materialmente a família que teve prejuízos financeiros com a construção e consequente demolição por culpa do técnico responsável pela localização dos lotes da cidade de Passos de Torres, no montante de R$ 66.478,00 (sessenta e seis mil, quatrocentos e setenta e oito reais), mais dano moral no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais).

Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no último dia 22 de maio de 2019, firmou jurisprudência no sentido de que:

"No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial."

Como se pode ver, o senhor tem direito de cobrar da construtora em pecúnia, o mesmo valor estipulado a seu desfavor, caso tivesse deixado de pagar alguma prestação à vendedora.

Não, não são, porque as despesas elencadas pelo senhor só se tornarão legais, quando ocorrer a efetiva entrega das chaves do seu imóvel, conforme entendimento do STJ (EREsp nº 489.647). Até isso acontecer, a responsabilidade é da construtora ou de quem esteja na posse do imóvel, e não do consumidor/adquirente.

O Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), administrado pela Caixa Econômica Federal, terá que quitar contrato de financiamento de um mutuário falecido, mesmo que este não tenha declarado que mantinha uma união estável.

É que, para o Tribunal Regional Federal da 4ª Região, cabe à Caixa comprovar que essa informação teria alterado de alguma forma os termos do contrato de financiamento. O que não foi feito pela empresa pública federal.

Nas razões do voto da relatora, que acolheu o recurso da viúva do mutuário falecido, “verifica-se que a omissão do mutuário falecido quanto à sua união estável à época da contratação do financiamento não caracteriza a existência de dolo de sua parte, ou seja, de que seu agir teve por objetivo alterar a renda familiar para fins de obtenção do mútuo. Tampouco há prova no sentido de que essa informação teria alterado de alguma forma os termos em que foi contratado o financiamento, bem como os riscos cobertos pelo seguro”.

“Cabe à Caixa Econômica Federal comprovar que a ausência da declaração da existência da união estável poderia modificar as delimitações do contrato”, concluiu a desembargadora Vânia Hack de Almeida.

Firmei um contrato com a CEF, a fim de adquirir a casa própria, acontece que, por dificuldades financeiras, passei os últimos 03 anos sem pagar as prestações, motivo pelo qual, a Caixa tomou o meu imóvel, sem sequer colocá-lo à venda (leilão). O procedimento da CEF está correto?

Infelizmente, o STJ tem interpretado a norma jurídica aplicável ao caso (Lei nº 5.741/71), no sentido de que é possível a Caixa tomar o imóvel do mutuário,  sem abertura de prévio procedimento de venda (hasta pública/leilão), desde que observe o valor da avaliação judicial do bem. Isto porque, no dizer do STJ, a realização desse procedimento (venda em hasta pública) seria medida inócua para o devedor, tendo em vista que, possivelmente, o mutuário não conseguiria pagar valor superior ao da avaliação do bem.

Como se pode ver, para o Superior Tribunal de Justiça, a realização de venda (hasta pública/leilão) apenas comprometeria a celeridade da própria execução, ou seja, contribuiria para retardar a própria satisfação da dívida sem qualquer proveito para o mutuário/devedor.

Dúvida bastante frequente entre as pessoas que vendem e compram imóveis com auxílio de corretor, reside no fato se é ou não devido o pagamento da comissão de corretagem, no caso de ocorrer alteração no imóvel negociado.

Explica-se. Suponha que, de início, há a celebração de contrato de comissão por intermediação para venda de um apartamento no 15º andar. Contudo, entre a proprietária do imóvel e terceiro interessado restou acertada a transação de um apartamento no 5º andar do mesmo Edifício, em decorrência da intervenção do corretor.

Diante dessa situação (corretor é contratado para negociar determinado imóvel e negocia outro diferente do pactuado), o STJ tem entendimento uníssono de que, mesmo ocorrendo alteração da atividade do corretor, sem contrato escrito, é-lhe devido o recebimento da comissão de corretagem, porque adveio benefício patrimonial com o trabalho realizado.

Isso significa dizer que, uma vez comprovada a intermediação do corretor para a realização do negócio, ainda que verbal e diferente do contrato assinado, deverá receber o respectivo pagamento pelo serviço.