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Caso seja aprovado o Projeto de Lei nº 827/20, ficará suspenso por 90 (noventa) dias, em razão da pandemia da Covid-19, a execução das ordens de despejo de imóveis residenciais por falta de pagamento de aluguel, se os inquilinos estiverem desempregados ou tenham tido suas rendas afetadas.

Esta suspensão também será aplicável aos despejos de imóveis comerciais utilizados por microempreendedores individuais (MEI), microempresas e empresas de pequeno porte.

Além disso, restará proibida a cobrança de taxas e multas por atraso pelo mesmo período de 90 (noventa) dias.

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O senhor não poderá perder seu bem de família, oferecido como caução imobiliária no contrato de locação, vez que se enquadra no rol das hipóteses de exceção à regra da impenhorabilidade do bem de família (Lei nº 8.009/90), já que, na condição de fiador, é terceiro nesta relação jurídica.

É que, a penhora de do bem de família só é possível em caso de hipoteca dada em garantia de dívida própria (inciso V, artigo 3º, Lei nº 8.009/90 e jurisprudência do STJ), e não, de terceiro.

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A senhora tem 03 (três) anos para cobrar do locador (proprietário) pelo ressarcimento por reformas e melhorias feitas no imóvel, a contar da rescisão do contrato de locação firmado entre as partes.

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O posicionamento dominante sobre esse assunto é no sentido de que o reajuste do aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel locado, inclusive considerando em seu cálculo benfeitorias e acessões realizadas pelo locatário (inquilino) com autorização do locador (proprietário).

Desse modo, segundo a situação descrita, existe razão para majoração do aluguel decorrente da valorização do imóvel implementada pelas benfeitorias realizadas sob a conta da senhora.

É que, o ajustamento do aluguel ao preço de mercado está diretamente relacionado às acessões operadas na vigência do contrato.

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O Superior Tribunal de Justiça (STJ), recentemente, considerou legal o repasse do custo de emissão de boleto bancário para os locatários, no caso do contrato de locação pactuado com a empresa do ramo imobiliário tiver instruções sobre como efetuar o pagamento do débito com isenção da tarifa (esta situação também se aplica aos condôminos).

Dessa forma, caso no seu contrato tenha outra opção de pagamento diferente da do boleto, esta cobrança está legal, porque nesta hipótese foi o senhor quem escolheu pagar via boleto bancário e, portanto, deve arcar com os custos.

Caso contrário, não.

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Por coincidência, no último dia 22 de outubro do corrente ano, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em caso análogo ao do senhor que essa cobrança do reajuste dos aluguéis pode ser retroativa à data do recebimento da notificação extrajudicial pelo locatário (inquilino) acerca da correção do valor mensal do aluguel pretendida pelo locador (proprietário do imóvel).

Como se pode ver, desde que o locatário seja notificado formalmente do reajuste, o senhor poderá cobrar o reajuste do aluguel mensal retroativo à data que comunicou ao inquilino.

Processo de referência: REsp nº 1.803.278.

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Em decisão recente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que nos casos em que há perda ou deterioração de bens na execução de despejo coercitivo, o depositário é quem deve responder pelos eventuais danos. 

Para o relator do precedente, ministro Villas Bôas Cueva, segundo os artigos 161 do Código de Processo Civil e 629 do Código Civil, a responsabilidade pela guarda e conservação dos bens é do depositário ou administrador nomeado pelo juiz da causa, podendo ainda recair sobre o transportador, tendo em vista o dever contratual de transportar com segurança a carga que lhe foi confiada.

O ministro citou precedente ainda da Primeira Turma do STJ (REsp 648.818) segundo o qual "o particular nomeado pelo juízo como depositário judicial deve ser considerado agente do Estado quando exerce munus próprio deste, como guarda de bens em medida judicial. Se causar danos a terceiros, agindo nessa qualidade, tal fato enseja a responsabilidade civil objetiva do Estado".

É que, "a obrigação de conservar o bem depositado deriva da própria função do depositário de guardar e cuidar da coisa como se fosse sua, evitando o seu perecimento".

Como se pode ver, "havendo perda ou deterioração dos bens, a responsabilidade recai sobre o Estado, de forma objetiva, ou sobre o depositário nomeado pelo juízo, mas não sobre as partes do processo. O autor da ação de despejo (locador) somente responderá por eventuais perdas e danos se tiver atuado diretamente no cumprimento da ordem judicial", destacou o ministro Villas Bôas Cueva ao finalizar seu voto nesse sentido.

Processo de referência REsp nº 1.819.837.

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Felizmente, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu em maio de 2019, em sede de recurso repetitivo, ou seja, alcança todos os processos que tratam da mesma matéria, que são inexigíveis os pagamento de aluguéis do período compreendido entre o incêndio que destruiu o imóvel de locação e a efetiva entrega das chaves pelo locatário (inquilino).

Isso porque, como houve o perecimento do imóvel locado, o STJ entende que houve a extinção, a partir do acontecimento do incêndio, da possibilidade de usar, usufruir e gozar do bem por parte do locatário, o que inviabiliza, consequentemente, a cobrança dos aluguéis pelo locador (proprietário), conforme pactuado no contrato.

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É fato inconteste que no Brasil para se locar qualquer tipo imóvel (seja ele residencial ou comercial), o cidadão interessado se dirige à papelaria mais próxima de sua residência e adquire um dos àqueles formulários modelos disponíveis, que só necessitam de preenchimento nos campos dos dados do locador, do locatário e do tempo de duração do contrato.

Assim, sem ler àquelas letras menores, as partes assinam o contrato com satisfação.

Desse modo, quando o locatário é pessoa idônea e cuidadosa e, portanto, só “fecha” o contrato quando o imóvel está em ordem para moradia, o negócio inicia bem.

D´outro lado, quando o locatário não é tão probo, problemas começam a ocorrer entre o locador e o locatório, pois, esse último, inicia reclamações plausíveis de defeitos (até então não revelados) do imóvel, tais como: infiltrações, goteiras, pragas etc. etc.

Então, o que fazer para que isso não aconteça?

Nessa situação, o melhor a fazer, para ambas as partes, é um laudo de vistoria do imóvel, objeto da locação, onde o proprietário deve fornecer descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes.

Dessa forma, caso surja alguma reclamação futura, o locador já estará munido dos documentos comprobatórios de que o locatário estava ciente e concordou acerca das reais condições do imóvel.

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