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Na maioria dos casos, tanto a construtora como o agente financiador são considerados parte legítima para integrar o polo passivo das ações judiciais fundamentadas no atraso de entrega de obra.

Entretanto, na hipótese de legitimidade do banco, deve existir prova capaz de demonstrar que escolheu ou determinou a escolha do construtor responsável pela obra, ou ainda, que tenha manifestado alguma ingerência em relação à elaboração do projeto e à definição de características do empreendimento.

Ou seja, que seja comprovado que não se limitou a atuar como mero agente financeiro.

Como se pode ver, a construtora responsável pela execução da obra é responsável pelos prejuízos causados ao senhor, mas também, o banco que a financiou, caso sua atuação tenha ido além de financiar a obra.

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Essa questão restou, definitivamente, definida pela Turma Regional de Uniformização (TRU) dos Juizados Especiais Federais (JEF`s) que decidiu que o mutuário tem direito tanto à reparação material, como à moral.

E que, no caso desse último, é irrelevante verificar se os vícios de construção comprometem ou não a habitabilidade do imóvel adquirido para fins de caracterização do abalo moral, pois o prejuízo já é suficientemente conhecido pela experiência comum, decorrente da impossibilidade de fruição plena do bem pelo adquirente.

A tese restou firmada nos seguintes termos:

O dano moral decorrente do abalo gerado pela impossibilidade de usufruir plenamente do imóvel adquirido para moradia é conhecido pela experiência comum e considerado in re ipsa, isto é, não se faz necessária a prova do prejuízo, que é presumido e decorre do próprio fato.”

Processo de referência: 5001481-17.2018.4.04.7215.

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Até pouquíssimo tempo atrás, essa questão era bastante controvertida nos Tribunais brasileiros, pois uns julgadores entendiam que sim, deveria cobrir, enquanto que outros, posicionavam-se do lado oposto.

Contudo, na semana passada, no dia 27 de maio de 2020, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por definitivo, que o Sistema Financeiro de Habitação (SFH}) deve cobrir os vícios na construção.

Dessa forma, caso seu contrato tenha cobertura securitária e queira questionar esse indeferimento administrativo na justiça, certamente, terá grandes chances de sair vencedor e, assim, a seguradora será condenada a cobrir todo o prejuízo.

Processo de referência: REsp nº 1.804.965.

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Se a senhora comprovar que não houve prévio exame médico do seu marido que atestasse o câncer de que era portador, antes da contratação do financiamento, terá direito a receber a indenização securitária no percentual previsto no contrato.

Registre-se, por oportuno, que o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem posicionamento uníssono no sentido de que a seguradora não pode recusar a cobertura securitária alegando a existência de doença preexistente se deixou de exigir, antes da contratação, a realização de exames médicos pela parte segurada.

Dessa forma, caso sua situação se enquadre na hipótese mencionada acima, a senhora terá direito à cobertura securitária de acordo com o ajuste firmado entre as partes.

Caso contrário, não terá direito.

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Se sua ação judicial está suspensa/sobrestada por determinação da justiça, é porque há discussão sobre a questão do prazo que o senhor solicitou a cobertura securitária no Tribunal Superior.

Certamente, na defesa, a seguradora deve ter alegado que indeferiu seu pedido de cobertura, porque já tinha passado o prazo legal.

Dessa forma, por se encontrar esta matéria em discussão no Superior Tribunal de Justiça (STJ), em sede de recurso de repercussão geral (ou seja, afetará todos os processos que versam sobre este tema), o juiz determinou, acertadamente, a suspensão/sobrestamento do seu processo até que o STJ defina o assunto.

Esta controvérsia se encontra sob o Tema 1039, STJ:

Fixação do termo inicial da prescrição da pretensão indenizatória em face de seguradora nos contratos, ativos ou extintos, do Sistema Financeiro de Habitação”.

Processos de referência: REsp 1.799.288 e 1.803.225.

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Sim. Porque o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem se posicionado, em situações análogas ao do senhor - em que não é possível comprovar a data em que o segurado tomou conhecimento dos vícios na estrutura do imóvel comprado por meio do sistema financeiro de habitação (SFH) - no sentido de que o prazo se inicia, para adotar medida judicial visando o recebimento do seguro, a contar do momento em que houve a comunicação do fato à seguradora e ela se recusou a pagar a indenização (mesma hipótese).

E, não, o termo final do contrato de financiamento ou a data de cancelamento das hipotecas, como foi o argumento utilizado pela seguradora para negar seu pedido.

Em outras palavras, isso significa dizer que o STJ firmou entendimento de que deve prevalecer o respeito aos princípios da boa-fé objetiva e da proteção contratual do consumidor, de modo que, os vícios estruturais de construção estão cobertos pelo seguro habitacional mesmo após a conclusão do contrato.

Como se pode ver, segundo o STJ, ainda há tempo do senhor solicitar o pagamento da indenização junto ao Poder Judiciário.

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Infelizmente, nessa situação, há uma tendência dos Tribunais brasileiros de acolher o pedido da Caixa Econômica Federal (CEF), no sentido de que essa última não está obrigada a renegociar a dívida do mutuário, caso esse venha a perder o emprego (mesma hipótese da senhora).

A decisão mais recente sobre esse tema foi proferida pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4), à unanimidade, que manteve a negativa de revisão do contrato entre a Caixa Econômica Federal e um casal de Canoas (RS) que requeria judicialmente o recálculo dos juros.

A corte citada pontuou ainda que não há ilegalidade nas cláusulas do contrato, não havendo razões para que haja alteração na aplicação de juros, que foram estabelecidos a partir da adoção do Sistema de Amortização Constante (SAC) e que, por isso, o enfrentamento de dificuldades financeiras pela parte financiada não é condição geradora de desequilíbrio entre os contratantes.

Importante referir que eventual perda do emprego ou redução da renda do mutuário são situações que, embora extremamente indesejáveis, não são de todo imprevisíveis ou extraordinárias, razão pela qual não autorizam a revisão das condições originariamente pactuadas”, concluiu o relator.

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Um mutuário do sistema financeiro de habitação conseguiu que a Caixa Econômica Federal fosse condenada a fazer recálculo do saldo devedor e das prestações de imóvel financiado, posto que comprovou que:

- assinou contrato por instrumento particular de mútuo com obrigações e hipoteca, em 29/12/1988;

- que sempre pagou rigorosamente no vencimento suas parcelas mensais, até que, em dezembro de 1998, sem aviso prévio, foi alterado o saldo devedor do financiamento e, em janeiro de 1999, também à sua revelia e em consequência da alteração do saldo devedor, ocorreram mudanças no contrato em relação ao valor do financiamento, ao saldo devedor, às prestações, ao prazo de amortização do financiamento, acarretando, inclusive, a perda do direito de cobertura pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

Ao analisar o caso, o relator do recurso da instituição financeira, o desembargador federal, Souza Prudente, destacou que “não procedem as alegações de inexistência de reajustes excessivos nem mesmo de cumprimento dos termos contratados, uma vez que a prova pericial é categórica a respeito da aplicação de taxa de juros anual superior à contratada, além de alterações indevidas quanto ao valor total da dívida, ao prazo para pagamento e ao encargo inicial, a corroborar a tese autoral”.

Além disso, salientou o magistrado que “por outro lado, a proteção do contrato em referência pelo FCVS encontra-se expressamente prevista na Cláusula Décima Sétima do ajuste, aplicável ao caso em virtude de o valor da dívida enquadrar-se no limite de até 2.500 ORTN’s, conforme bem atestou o perito judicial”.

Por esses motivos, à unanimidade, o TRF-1ª Região concluiu “restar evidente” ser devido o recálculo do saldo devedor e das prestações, a fim de se dar efetivo cumprimento aos termos contratados, o que não vinha sendo feito pela CEF até então.

Proc Ref: 1999.32.00.005072-8/AM – TRF-1ª Região

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