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Quando há provas de que a escritura foi lavrada com valor fictício, antes da quitação do valor real pactuado em contrato firmado entre o vendedor e o comprador, aquele documento não se presta à comprovação do adimplemento da dívida do imóvel.

Nessa situação, portanto, mesmo tendo sido lavrada a escritura em cartório para a transferência de propriedade do imóvel, o vendedor/ex-proprietário poderá executar a dívida particular, em relação ao bem, objeto da negociação, que ainda não foi quitado.

Processo de referência nº REsp nº 1.288.552.

Em regra, quando a pessoa possui apenas um bem imóvel, esse não pode ser penhorado.

Contudo, através de construção jurisprudencial, os Tribunais brasileiros vêm admitindo, paulatinamente, que quando esse único bem tem valor alto, ou seja, é suficiente para pagar o débito e ainda sobra quantia para o devedor comprar outro imóvel para residir, é possível a penhora de bem de família.

Desde o dia 15 de julho de 2020, que está vigente a Portaria da Advocacia-Geral da União (AGU), que concede às pessoas físicas e jurídicas, com créditos considerados irrecuperáveis ou de difícil recuperação, a possibilidade de firmarem acordo com o governo para pagar seus débitos tributários com desconto de até 70% (setenta por cento) e de forma parcelada.

As pessoas jurídicas com créditos considerados irrecuperáveis ou de difícil recuperação poderão pagar uma entrada de 5% (cinco por cento) do valor devido e optar pelo pagamento do restante em parcela única com 50% de desconto, ou em até 84 (oitenta e quatro) parcelas com redução de 10% (dez por cento).

Enquanto que as pessoas físicas também poderão dar uma entrada de 5%  (cinco por cento) do valor, mas terão a possibilidade de pagar o valor restante em parcela única com 70% (setenta por cento) de desconto ou em até 145 (cento e quarenta e cinco) meses com redução de 10% (dez por cento). 

O senhor pode e deve cobrar do antigo proprietário, já que o débito que quitou diz respeito a competências quando o imóvel ainda era dele, e não, do senhor.

Contudo, alerto-o que, caso ele não queira pagar amigavelmente, o senhor terá que ajuizar ação judicial a fim de receber o numerário devido e, caso ele persista no descumprimento da obrigação, neste caso, o imóvel em questão não poderá ser penhorado, pois inexiste dívida fiscal, já que o senhor quitou as parcelas pendentes de IPTU.

No início deste mês, dia 03/12, o Conselho Nacional de Justiça (CNJ) aprovou a Resolução nº 115/2019.

Esse ato prescreve sobre os procedimentos de pagamento, a fim de viabilizar a liquidação de todo o  estoque de precatórios do Brasil até o ano de 2024.

Estima-se que são R$ 130 bilhões em precatórios vencidos e não pagos.

Registre-se, por oportuno, que essa medida visa, precipuamente, o adimplemento dos precatórios estaduais e municipais, já que os precatórios federais continuam sendo honrados nas datas previstas.

Todos os anos as empresas precisam enviar ao consumidor até o mês de maio a Declaração Anual de Quitação de Débitos, que atesta que o indivíduo não tem nenhum ônus pendente até o último dia do ano anterior à emissão (Lei nº 12.007/2009), referente às contas de água, luz, telefone, gás, cartão de crédito, TV por assinatura, mensalidade de escolas, faculdade, etc etc.

Desse modo, o consumidor só precisa guardar a Declaração Anual de Quitação de Débitos, porque, assim que recebê-la, poderá eliminar todos os comprovantes das contas pagas até o ano anterior (substituição de 12 faturas por apenas “1” documento/declaração).

A Declaração Anual de Quitação de Débito deve ser enviada pelas empresas junto com a fatura e/ou conta a vencer no mês de maio – sempre referente ao ano anterior – ou então pode ser disponibilizada de forma separada, isto é, sem ser incluída na fatura do mês de maio de cada ano, sem necessidade de solicitação pelo consumidor, já que a Lei nº 12.007/2009 prevê que as empresas devem disponibilizar citado documento sempre de modo espontâneo.

Mencionado documento - Quitação Anual de Débitos - deve ser guardado por, no mínimo, 05 anos, pois esse é o prazo que as empresas têm para realizar cobranças referentes a débitos não quitados.

Assim, caso aconteça do consumidor ser cobrado indevidamente, terá um documento comprobatório de pagamento para apresentar à empresa e, dessa forma, evitar que tenha que pagar novamente pela mesma conta já quitada na data certa.

O Fundo Garantidor da Habitação Popular (FGHab), administrado pela Caixa Econômica Federal, terá que quitar contrato de financiamento de um mutuário falecido, mesmo que este não tenha declarado que mantinha uma união estável.

É que, para o Tribunal Regional Federal da 4ª Região, cabe à Caixa comprovar que essa informação teria alterado de alguma forma os termos do contrato de financiamento. O que não foi feito pela empresa pública federal.

Nas razões do voto da relatora, que acolheu o recurso da viúva do mutuário falecido, “verifica-se que a omissão do mutuário falecido quanto à sua união estável à época da contratação do financiamento não caracteriza a existência de dolo de sua parte, ou seja, de que seu agir teve por objetivo alterar a renda familiar para fins de obtenção do mútuo. Tampouco há prova no sentido de que essa informação teria alterado de alguma forma os termos em que foi contratado o financiamento, bem como os riscos cobertos pelo seguro”.

“Cabe à Caixa Econômica Federal comprovar que a ausência da declaração da existência da união estável poderia modificar as delimitações do contrato”, concluiu a desembargadora Vânia Hack de Almeida.

Um mutuário do sistema financeiro de habitação conseguiu que a Caixa Econômica Federal fosse condenada a fazer recálculo do saldo devedor e das prestações de imóvel financiado, posto que comprovou que:

- assinou contrato por instrumento particular de mútuo com obrigações e hipoteca, em 29/12/1988;

- que sempre pagou rigorosamente no vencimento suas parcelas mensais, até que, em dezembro de 1998, sem aviso prévio, foi alterado o saldo devedor do financiamento e, em janeiro de 1999, também à sua revelia e em consequência da alteração do saldo devedor, ocorreram mudanças no contrato em relação ao valor do financiamento, ao saldo devedor, às prestações, ao prazo de amortização do financiamento, acarretando, inclusive, a perda do direito de cobertura pelo Fundo de Compensação das Variações Salariais (FCVS).

Ao analisar o caso, o relator do recurso da instituição financeira, o desembargador federal, Souza Prudente, destacou que “não procedem as alegações de inexistência de reajustes excessivos nem mesmo de cumprimento dos termos contratados, uma vez que a prova pericial é categórica a respeito da aplicação de taxa de juros anual superior à contratada, além de alterações indevidas quanto ao valor total da dívida, ao prazo para pagamento e ao encargo inicial, a corroborar a tese autoral”.

Além disso, salientou o magistrado que “por outro lado, a proteção do contrato em referência pelo FCVS encontra-se expressamente prevista na Cláusula Décima Sétima do ajuste, aplicável ao caso em virtude de o valor da dívida enquadrar-se no limite de até 2.500 ORTN’s, conforme bem atestou o perito judicial”.

Por esses motivos, à unanimidade, o TRF-1ª Região concluiu “restar evidente” ser devido o recálculo do saldo devedor e das prestações, a fim de se dar efetivo cumprimento aos termos contratados, o que não vinha sendo feito pela CEF até então.

Proc Ref: 1999.32.00.005072-8/AM – TRF-1ª Região