Dentre os direitos reais previstos no artigo 1.225 do Código Civil encontra-se o direito do promitente comprador de imóvel (inciso VII do art. 1.225), em virtude de contrato de promessa de compra e venda celebrado com o promitente vendedor.

Por meio do contrato de promessa de compra e venda de imóveis, determinado sujeito (denominado de promitente vendedor) compromete-se a alienar a outro sujeito de direito (denominado de promitente comprador), por preço e nas condições previamente ajustadas, a propriedade sobre determinado bem imóvel.

Acerca do tema versado no presente texto, dispõe o artigo 1.417 do Código Civil que a promessa de compra e venda celebrada sem a opção do direito ao arrependimento, desde que registrada no Cartório de Registro de Imóveis, concede ao promitente comprador o direito real à aquisição do imóvel, podendo compelir o promitente vendedor a outorgar a escritura definitiva de compra e venda, nos termos do art. 1.418 do mesmo diploma legal.

Questiona-se, porém, se o promitente comprador, cujo contrato não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, possui o direito de impugnar a penhora realizada sobre o imóvel objeto da promessa de compra e venda, nos casos em a constrição judicial em questão é aperfeiçoada quando o imóvel ainda se encontra em nome do promitente vendedor.

Analisando o questionamento referido no parágrafo anterior, o Tribunal Regional Federal da 1ª Região decidiu que o contrato de promessa de compra e venda, ainda que não registrado no Cartório de Registro de Imóveis, autoriza o promitente comprador a impugnar atos de constrição judicial (a exemplo da penhora) realizados quando o imóvel ainda se encontra em nome do promitente vendedor.

Para o TRF da 1ª Região, “mesmo que sem registro, a promessa de compra e venda serve para fundamentar a oposição de embargos de terceiros em um processo discutindo a posse de um imóvel”.

De acordo com a orientação do TRF da 1ª Região, considerando que, no caso concreto, o imóvel penhorado foi transmitido aos embargantes [promitentes compradores] por Promessa de Compra e Venda à dívida discutida no processo judicial, e tendo sido demonstrada a inexistência de má-fé do vendedor e dos compradores, o levantamento da restrição sobre o imóvel é medida que se impõe.

Processo de referência: 0066592-60.2010.4.01.9199/MG.